首先，要了解南宁三产房，就要先明白什么是三产房。
三产房有一个使用前提是三产用地，三产用地是政府为了解决城市内以及周围农民的土地被征用后就业及生活问题，而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。
“三产用地”位于城市规划区内，但它的性质是集体所有土地，不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租获合建开发等方式获取收益，该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证，且出租期限受法律限制不能超过20年。
三产房、拆迁安置房、小产权房有什么区别？
小产权房：小产权房属于在集体用地上进行开发的房产，属于违章建筑。
拆迁安置房：拆迁安置房是村名的合法住宅因征地被拆迁后进行住房补偿安置的房产，对应的是房屋拆迁的补偿，划拨地块上建的安置房经补交土地出让金，可以上市交易。
三产房：三产房是因为属于农民所有的集体土地被征用后，向政府申请的在发展产业用地上建造的房屋，三产用地对应的是土地征收的补偿，因地块性质不能进行经营性地产开发，三产用地上的房产只能取得集体不动产权证。
简单来讲，小产权房是不合法的，如果遇到这类房源千万不要购买！
另外，集体土地上的拆迁安置房想要上市交易，需要通过转变土地性质实现：
1、经农村集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意后，可申请将拨用集体土地按规定程序转变为国有规划土地；
2、而国有规划土地转变为国有出让土地的，经批准后按照规定补办出让手续并补缴出让土地款，在两次转变后，自集体土地上建设的拆迁安置房才具备上市交易的条件。
所以，“农村住宅回建房”、“三产房”、冒名“安置房”的原因，根源在于二者的土地类型都是集体土地、而“回建房”容易混淆，冒用“安置房”更容易取得购房者的信任。
三产房能不能买？
1、购买“三产房”享受的权利和商品房有哪些区别？
购买“三产房”仅享有房屋使用权无产权；商品房因土地产权清晰，手续齐全，购房者享有完全产权，可以凭借《购房合同》或《不动产证》享有落户、读书等，取得《不动产权》后可自由上市交易，而三产房不得。
2、三产房拆迁能否获得补偿？
尽管有些三产项目在《合作建房合同》上约定拆迁补偿细则，但《合作建房合同》为投资方与购房者双方的约定，与土地提供方（村委）没有产生直接权利义务关系。
从权利义务关系上梳理，如遇到拆迁赔偿的情况，全体村民作为土地的集体所有者，并没有义务将土地赔偿款分给购房者。
3、三产房可以通过补缴土地出让金可上市交易？
目前暂无相关政策文件可知。
以上主要阐述关于三产房最多的三个问题，三产房当然能买，三产房作为投资项目来说，是一项非常好的选择，除此之外，将三产房的价格与南宁目前商品房的价格来比较，一般40平的三产房总价不过20万，一套80平的商品房总价+贷款利息近90万，房屋使用时间一样为70年，这也是近几年来三产房爆火的主要原因。
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